Inquilinos y el pago de las expensas extraordinarias

Columnistas 05 de septiembre de 2018 Por
Antes de firmar el contrato de locación es útil tener en claro la diferencia entre las expensas ordinarias y extraordinarias.
expensas

Toda persona que vive en inmuebles sometidos al derecho real de propiedad horizontal sabe que tiene a cargo el pago de las expensas.

Expensas son todas las erogaciones que deben realizarse en forma periódica para solventar los gastos de conservación y reparación de cosas de las partes comunes del edificio y de los servicios que benefician a todos los consorcistas a los fines de lograr el buen funcionamiento del inmueble, su seguridad y subsistencia.

El cálculo para el pago de las expensas es efectuado por el administrador del inmueble, quien debe recaudar los fondos necesarios a tal fin. Dicho cálculo y la posterior recaudación dineraria son obligaciones a su cargo exigidas en el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2067 incisos c y d del CCCN).

El administrador puede ser un propietario del mismo edificio o un tercero, una persona humana o jurídica -sociedad- y se convierte en el representante legal del consorcio. En el ejercicio de sus funciones, al practicar la cuenta para que cada unidad funcional1 pague las expensas debe considerar el porcentual que le corresponde a dicha unidad.

El porcentual tomado para calcular expensas de cada unidad funcional está determinado en el Reglamento de Propiedad Horizontal (conforme art. 2056 incisos f y j del Código Civil y Comercial de la Nación) y puede tratarse de un porcentual asignado especialmente en dicho reglamento o también puede tomarse el porcentual fiscal. De una u otra forma, surge del mencionado Reglamento (que junto a la escritura de compra configura el título de la propiedad) en el cual se expresa claramente en una cláusula pertinente que, por ejemplo: “…la unidad funcional uno tiene un porcentual de 3,87…”. Ese mismo número se traslada a la liquidación mensual de las expensas y en base a ello se establece el monto a pagar.

Por otra parte, se distinguen dos tipos de expensas comunes: las ordinarias y las extraordinarias.

Son comunes porque las deben pagar todos los consorcistas. Las ordinarias se abonan para solventar los gastos corrientes que se necesitan para mantener en funcionamiento el edificio (sueldos del personal, cargas sociales, honorarios del administrador, servicios e impuestos, arreglos, instalaciones para circulación de personas con discapacidad, etcétera).

Las extraordinarias son las que exceden el gasto habitual y se efectúan para cubrir una necesidad puntual, por única vez, por ejemplo, pagar una indemnización del encargado o la renovación de ascensores. Su aporte se resuelve en asamblea.

Los obligados al pago de las expensas son: a) el propietario de la unidad funcional y b) todo poseedor, en consecuencia, los inquilinos no están legalmente obligados al pago porque no son poseedores sino tenedores del bien (conforme artículo 2050 del CCCN).

De todas formas, en virtud que los contratos de locación son consensuales, es decir que, son convenidos por las partes y más allá que en ciertas circunstancias el locador tiene mayor peso que el inquilino para negociar, suele pactarse que el inquilino tenga a su cargo el pago de las expensas. Sin embargo, ante la falta de pago se demandará al propietario del inmueble y éste en su caso hará valer en otro juicio el compromiso asumido por el inquilino (conforme artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación).

En conclusión, el inquilino debe cumplir las obligaciones asumidas en el contrato de locación y si se obligó al pago de expensas, tendrá que cumplirlo. Es habitual y hasta razonable que asuma el pago de expensas comunes ordinarias.

Por lo tanto, antes de firmar el contrato de locación, es necesario considerar la negociación en cuanto al eventual pago de las expensas extraordinarias.

Al tratarse de gastos que no hacen al mantenimiento normal del edificio, sino a gastos inesperados y muchas veces muy costosos que beneficiarán al edificio en cuanto a su aprovechamiento y no así al inquilino que está ocupando el inmueble temporalmente, las expensas extraordinarias no deberían ser abonadas por éste.

En ese sentido, no es aconsejable que el contrato incluya el término “expensas” simplemente, sino que indique el tipo de expensa a pagar y la normativa legal en que se sustenta. Y debe tenerse en cuenta que se redacten adecuadamente las cláusulas, determinando claramente la clase de expensas que va a solventar el inquilino, añadiendo que por expensa extraordinaria se entiende todo gasto imprevisto y pasible de aprobación asamblearia lo que implica que no tiene que ser abonada por el locatario.

Si nada se aclara y se incorpora el rubro “expensas” sin distinción, luego el inquilino no tendrá herramientas eficaces para defender su derecho y eximirse de las extraordinarias.

Empero, en el caso el locatario acepte obligarse al pago de expensas extraordinarias, no tendrá más que cumplir su compromiso contractual en ese sentido.

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación.

celia Por: Celia Mosquera

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