La Protección de la vivienda implica el reconocimiento legal a uno de los derechos fundamentales del ser humano: el que tiene sobre su inmueble, sobre su hogar.

Esto significa que no solamente es necesario proteger el derecho de cada persona a tener una vivienda digna sino amparar a ésta última de potenciales acciones judiciales en su contra; acciones que redunden en embargos y ulteriores ejecuciones.

Antes de la reforma del Código Civil del año 2015, este instituto del derecho se denominaba bien de familia y tendía a proteger el patrimonio dentro del núcleo familiar. Actualmente, se centra en el derecho de la persona más que en el núcleo familiar; es decir que el constituyente que viva solo puede ser beneficiario.

Todo inmueble que se encuentre destinado a vivienda puede afectarse a este régimen y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda.

A partir de la afectación el principal efecto es que la vivienda queda protegida de acreedores que quisieran entablar una acción contra el propietario del inmueble. Pero solamente de los acreedores cuya causa del crédito fuere posterior a la afectación.

Sin embargo, el artículo 249 del Código Civil y Comercial dispone las siguientes excepciones: a)  obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble; b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida con la conformidad del cónyuge, el conviviente con unión convivencial inscripta o autorización judicial; c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Lo descripto significa que en esos cuatro supuestos no es oponible la afectación. Por lo tanto, los acreedores con causa anterior a la afectación pueden ejecutar el inmueble.

Los acreedores de causa posterior podrían embargar pero no ejecutar el inmueble, salvo que se trate de una deuda en virtud de los cuatro incisos enunciados.

La afectación puede ser pedida por el titular registral del inmueble, es decir por su dueño. Si hay condominio debe ser solicitada por todos los cotitulares en forma conjunta, también puede disponerse por testamento y de oficio si hay menores o incapaces, o por decisión judicial en el marco de un divorcio o del fin de una convivencia.

Los beneficiarios pueden ser la persona soltera y sin familia mientras sea titular del bien, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes y descendientes, o en su caso los familiares hasta tercer grado (hermanos, tíos, sobrinos) que convivan con el constituyente (art. 246 Código Civil y Comercial de la Nación).
Se exige la permanencia efectiva en la vivienda.

Si el inmueble se desea vender, debe desafectarse la protección para poder transmitirlo y luego, si los nuevos propietarios lo desean se procede a una nueva afectación inmediatamente.

El trámite para afectar a la protección de la vivienda se puede hacer en la misma escritura en la cual consta la compra del inmueble así como posteriormente.

La puede realizar el escribano público que autoriza la venta y si se afecta luego, puede hacerse ante escribano o directamente en forma administrativa en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Esta última alternativa es gratuita. En todos los Registros locales se otorgan similares facilidades por parte del Estado a los particulares que quieran inscribir la protección.

Los requisitos para hacer la inscripción en el Registro Inmobiliario son los siguientes: a) presentar el Documento Nacional de Identidad del o de los titulares de dominio, b) Si se designa beneficiario, acreditar el vínculo con el titular (Libreta, acta de matrimonio o partidas de nacimiento), c) Si el actual estado civil fuere distinto al que consta en el título de dominio, deberá acompañarse la constancia que así lo acredita, d) Original del o de los testimonios de dominio inscriptos (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.). 

Toda la documentación debe ser presentada en original y fotocopia. Con todo ello, el titular o los titulares de dominio en forma conjunta deberán presentarse para realizar el trámite en el Registro de la Propiedad.

La desafectación puede solicitarse voluntariamente por los mismos constituyentes.

Es menester destacar que durante la vigencia de la protección inscripta es probable que el inmueble no sea aceptado como garantía.

Las disposiciones descriptas son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, la cual es fijada por reglamentaciones locales.

 Por Celia Mosquera

Fuentes: Clusellas, Eduardo Gabriel, Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, anotado y concordado, Ed Astrea-FEN editora notarial – Casabé, Eleonora, “Incidencias del Código Civil y Comercial”, Ed. Hammurabi- Bueres, Alberto, Código Civil y Comercial de la Nación, Ed. Hammurabi.