Siempre es útil recordar el alcance de los boletos de compraventa, pues en el transcurso de los años se continúa generando confusiones en la población. Empero, esta semana en particular, es necesario referirnos al tema porque se dictó el Decreto 962/18 que modifica el Decreto 2080/80 (que había sido reformado por el Decreto 466/99) y que ya ha ocasionado malentendidos.

Los decretos referidos reglamentan la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble.

Si bien el Decreto 962/18 es aplicable para inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través suyo se invita a las provincias a dictar las medidas tendientes a lograr la misma reforma que ahora se realizó al Decreto 2080/80 (modific. Dto.  466/99).

Tal modificación permite la inscripción de boletos de compraventa en el Registro de la Propiedad Inmueble.

El artículo 2 del Decreto 962/18 expresa lo siguiente:

“Art. 1. Sustitúyese el art. 2 del Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal, Dto. 2.080/80 - t.o. en 1999, aprobado como Anexo I por el art. 4 del Dto. 466/99, por el siguiente: Artículo 2:  El Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los documentos indicados en el art. 2 de la Ley 17.801 y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto en el art. 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación, tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual”.

En consecuencia, se admite de manera excepcional la inscripción de boletos de compraventa de unidades inexistentes porque son inmuebles a construir y por lo tanto es imposible tomar su posesión.

También se regula la inscripción de las eventuales cesiones del boleto. La inscripción se realizará en el rubro “Restricciones al dominio” de la matrícula correspondiente, tendrá el plazo de vigencia de cinco años que establece el artículo 37, inc. b) de la Ley 17.801, computado desde su inscripción, y podrá ser solicitada tanto por el titular registral del inmueble como por el comprador de la futura unidad funcional o complementaria nueva a construir o en etapa de construcción, o por sus cesionarios. Al finalizar dicho plazo, la inscripción caducará de pleno derecho. El plazo de vigencia de la inscripción de las cesiones del boleto de compraventa caducará de pleno derecho en la misma fecha en que caduque la inscripción de éste. Se admitirán los documentos electrónicos firmados digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica - GDE, la que otorgará fecha cierta del documento y de su presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble.

Sin embargo, el hecho que los boletos de compraventa de unidades a construir puedan inscribirse no los jerarquiza. No les da la calidad de título, pues solamente la escritura pública conforma el título suficiente para transmitir el dominio de un inmueble.

Si suscribo un boleto de compraventa, no lo elevo a la forma de escritura pública (título suficiente) y no tengo la posesión del inmueble (modo suficiente) no se transfiere el dominio y por lo tanto no me convierto en dueño del bien (titular del derecho real de dominio).

La exigencia legal determina que la escritura pública sea imprescindible para dar nacimiento al derecho real de dominio. Solo la escritura pública hace dueño.

El Decreto 962/18 no puede modificar el derecho de fondo. Y el artículo 1017 del Código Civil y Comercial de la Nación exige como forma determinada para la compraventa la escritura pública.

Como bien lo ha expresado el Presidente del Consejo Federal del Notariado Argentino; el boleto de compraventa es un instrumento privado, que tiene lugar sólo entre las partes del contrato, sin intervención del estado, mientras que la escritura es un instrumento público, en que el estado brinda determinadas garantías a través de la intervención del escribano, que es el único profesional del derecho facultado para brindar fe pública. El boleto de compraventa no asegura que el comprador adquiera finalmente la propiedad, dado que son muchos los casos en que se deben entablar demandas judiciales por incumplimiento de las obligaciones asumidas en un boleto de compraventa; entre ellas su obligación más importante que es la de escriturar.

Además, el boleto de compraventa puede o no existir; no así la escritura que sin ella no nace derecho de dominio alguno. La intervención del escribano garantiza que los inconvenientes que pueden surgir en un boleto estén superados. El escribano hace el estudio de títulos correspondiente, verificando que quien transmitió lo haya hecho correctamente, por un plazo no menor a veinte años, constata que no existan impedimentos para transmitir, redacta el instrumento en términos precisos, asegura de que no subsistan deudas de impuestos, retiene los que corresponda tributar por el acto y asesora a las partes aplicando sus conocimientos para que realicen el acto de la forma correcta.

Por lo tanto, más allá que la finalidad del Decreto 962/18 sea proteger a los contratantes mediante boleto de compraventa, es necesario destacar la distinción clara y tajante entre boleto y escritura pública.

La circunstancia que en virtud del Decreto 962/18 se permita en la Ciudad de Buenos Aires inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble los boletos no significa que conviertan al comprador en dueño, sino que ello solo lo logrará al otorgarse la escritura pública.

 Por Celia A. Mosquera

Fuentes: Kiper, Claudio, “Juicio de Escrituración”, Ed. La Ley- Mosquera, Celia, “Escrituración”, Ed. Di Lalla y “Juicio de Escrituración”, Ed. Erreius,/Errepar SA (septiembre 2018), Consejo Federal del  Notariado Argentino.