Es importante que todo vecino -copropietario- que habite en un inmueble sometido a la propiedad horizontal conozca las facultades del Consejo de propietarios para que sepa cómo utilizar sus facultades en beneficio propio y común así como para limitar sus potenciales excesos en torno a la toma de decisiones que no están prevista en la ley ni el Reglamento.

 

La persona que vive en un inmueble que se encuentra sometido al derecho real de propiedad horizontal sabe que conlleva una tarea extra el hecho de llegar a acuerdos sobre la habitabilidad, mantenimiento y demás decisiones sobre los sectores comunes.

Ello es así pues la propiedad horizontal implica el ejercicio de derechos tanto sobre las partes privativas -unidad funcional- así como sobre partes comunes -terreno, techos, azoteas, columnas, locales, instalaciones de los servicios centrales, ascensores, etcétera-.

En consecuencia, todo acto que un vecino -copropietario- realice en sectores comunes debe estar autorizado y/o consensuado en Asamblea.

Justamente la directriz que sustenta al sistema de propiedad horizontal es la necesidad de acuerdo entre los vecinos para decidir todo lo atinente al uso y disposición de los sectores comunes. El ámbito esencial para llegar a esos acuerdos es la Asamblea de propietarios.

La asamblea es un órgano obligatorio de la propiedad horizontal. Es la reunión de copropietarios que tras debate y votación de sus integrantes -vecinos copropietarios- toma decisiones sobre diversos temas que se traten en el orden del día. Por supuesto que solo pueden votar los titulares del derecho de propiedad horizontal y no los inquilinos -con la salvedad de los casos en que se otorga poder o autorización entre vecinos-.

En el marco de la Asamblea puede decidirse la designación de un consejo integrado por propietarios.

Es decir que, es facultativa la existencia del Consejo de Propietarios. Por consiguiente, hay consorcios en los cuales no existe tal órgano.

Sin embargo, su creación es importante en orden a las funciones que pueden cumplir, las que resultan muy útiles para el buen funcionamiento del sistema.

Si el Consejo realiza bien su tarea ello redundará en un mejor funcionamiento del consorcio y generará grandes beneficios para los vecinos.

En términos generales la tarea del Consejo podría calificarse como mediadora entre el Administrador y la Asamblea, la cual está plenamente ligada a los propietarios, dado que éstos últimos se expresan a través de la asamblea.

El Consejo controla, consulta y asesora al Administrador. Pero no lo representa. No sustituye al Administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

A diferencia del Administrador que puede ser un tercero contratado -persona física o jurídica- o un copropietario del mismo edificio, el Consejo de Propietarios solo puede estar integrado por copropietarios.

Las atribuciones del Consejo de Propietarios están definidas en el artículo 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación y son las siguientes:

a) Convocar a Asamblea y redactar el orden del día (temas que van a tratarse) en el caso que el Administrador no lo hiciere

b) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio

c) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva

d) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a Asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia.

Es fundamental destacar que el Consejo no puede decidir nada por sí solo. No puede excederse en el ámbito de sus atribuciones, sino que es la Asamblea la que tiene total facultad para decidir siempre que haya quorum y mayorías necesarias para el tema que se lleva al debate.

Toda decisión adoptada fuera de Asamblea o sin la mayoría pertinente no es válida, a excepción de la autoconvocatoria prevista en la anteúltima parte del artículo 2059 del Código Civil y Comercial que exige los dos tercios y el supuesto de las decisiones tomadas por unanimidad fuera de la asamblea.

En ambos casos se computa la mayoría y la unanimidad en relación al total de propietarios y no de los presentes.

El Consejo tiene limitada su actuación a las atribuciones del artículo 2064 del Código de fondo.

 

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación